Рынок недвижимости Мерсина заметно вырос за последнее десятилетие: новые жилые комплексы появляются вдоль набережной в Йенишехире, проекты распространяются на юг в сторону Чешмели. Если вы планируете покупку, вот семь пунктов, которые помогут избежать дорогостоящих ошибок.
1. Разрешение на эксплуатацию (İskan)
Yapı kullanma izni — официальный документ, подтверждающий, что здание соответствует утверждённому проекту и пригодно для проживания. Без него невозможно оформить электричество и воду на своё имя. В новых проектах Мерсина этот документ нередко выдаётся спустя несколько месяцев, а иногда и больше года после сдачи ключей. Обязательно уточните наличие iskan до подписания каких-либо документов.
2. Kat İrtifakı против Kat Mülkiyeti
Kat irtifakı — предварительное право собственности, оформляемое в период строительства. Kat mülkiyeti — полноценное индивидуальное право, выдаваемое только после получения iskan. Покупка на этапе kat irtifakı законна и распространена, но важно понимать, что официальная сертификация здания ещё не завершена. Уточните у застройщика сроки перевода в kat mülkiyeti.
3. Обязательное страхование от землетрясений (DASK)
Страховка DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) является обязательной для всей жилой недвижимости в Турции. Без действующего полиса DASK невозможно оформить переход права собственности. Стоимость страховки относительно невысока — как правило, от 1 000 до 3 000 турецких лир в год — и должна быть актуальной на дату сделки.
4. Налог на переход права собственности: закладывайте 4%
Налог на регистрацию сделки (tapu harcı) составляет 4% от заявленной стоимости объекта. По традиции расходы делятся между покупателем и продавцом поровну, однако на практике покупатель нередко оплачивает обе доли. При цене квартиры в 3 000 000 ₺ это 120 000 ₺ только на налог. Учитывайте эту сумму заранее.
5. Банковская оценка ниже рыночной стоимости
При ипотечной сделке банк заказывает независимую оценку (ekspertiz). На текущем рынке Мерсина оценочная стоимость, как правило, на 10–20% ниже согласованной цены покупки. Банк выдаёт кредит исходя из оценки, а не из суммы договора — разницу придётся покрывать за счёт собственных средств.
6. Ежемесячные взносы на управление (Aidat)
Жилые комплексы Мерсина взимают ежемесячные взносы, покрывающие охрану, уборку, обслуживание лифтов, озеленение и коммунальные платежи за общие зоны. В скромных зданиях это 500–800 ₺ в месяц; в закрытых комплексах с бассейном и спортзалом в Йенишехире сумма может достигать 2 500–5 000 ₺. Уточните текущий размер айдата и наличие задолженности по нему у предыдущего владельца.
7. Нотариальный договор ≠ переход права собственности
Нотариально заверенный договор купли-продажи (satış vaadi sözleşmesi) даёт правовую защиту, но не переводит право собственности. Вы становитесь законным владельцем только после регистрации сделки в кадастровом управлении (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü). Обе стороны должны присутствовать при регистрации лично или через нотариально оформленную доверенность. Не передавайте полную сумму до завершения регистрации в реестре.
Если вас интересуют конкретные проекты или районы Мерсина, свяжитесь с командой Samiras Yapı — мы готовы сопроводить вас на каждом этапе сделки.
