Mersin’de daire yatırımı düşünenlerin aklındaki ilk soru genellikle şu: “Bu daire ne kadar sürede kendini amorti eder?” Soruyu doğru yanıtlamak için birkaç rakamı net görmek lazım.
Brüt Kira Getirisi Formülü
Hesaplama basit: Yıllık kira gelirini satın alma bedeline bölün, yüz ile çarpın.
Örnek: 2.800.000 TL’ye aldığınız daireden aylık 18.000 TL kira alıyorsanız → (18.000 × 12) / 2.800.000 × 100 = yüzde 7,7 brüt getiri.
Türkiye genelinde konut yatırımında kabul gören brüt getiri yüzde 5 ile 8 arasında. Bunun altına düşmesi, ya kiranın düşük olduğuna ya da satın alma fiyatının yüksek olduğuna işaret eder.
Net Getiriyi Hesaplamak
Brüt rakamdan şunları çıkarmanız gerekiyor:
- Aidat: Kiracı ödemiyorsa mal sahibi üstlenir, aylık birkaç yüzden birkaç bine kadar çıkabilir
- Kira gelir vergisi: Beyan zorunlu; mesken için yüzde 15-40 arası vergi dilimine göre değişir
- Boş kalma süresi: Yılda ortalama bir ay boş kaldığını hesaba katın
- Bakım ve onarım: Yılda satın alma bedelinin yaklaşık yüzde 0,5-1’i
Bunları düştükten sonra net getiri genellikle brüt rakamın yüzde 20-30 altına iner.
Mersin’de Bölgeye Göre Fark
Yenişehir: Öğrenci ve çalışan nüfusu sayesinde yıl boyu talep yüksek. 1+1 daireler en likit — hızlı kiralanır, hızlı boşalır. Kira sürekliliği açısından en güvenli bölge.
Erdemli ve Çeşmeli: Satın alma bedeli daha düşük olduğundan oran olarak getiri benzer çıkabiliyor. Ancak kış aylarında talep düşer; dairenizi tam yıl kiralamak her zaman mümkün olmayabilir.
Ticari mülk (ofis, dükkan): Brüt getiri yüzde 8-12’ye çıkabiliyor, ama boş kalma riski de çok daha yüksek. Tek kiracıya bağımlılık ciddi bir risk faktörü.
Değer Artışı mı, Kira Getirisi mi?
İkisini birlikte düşünmek lazım. Mersin, son birkaç yılda önemli altyapı yatırımları alan, liman ekonomisiyle büyüyen ve yabancı alıcı ilgisi artan bir şehir. Bu dinamikler orta vadede değer artışına elverişli bir zemin oluşturuyor.
Kısa vadede nakit akışı öncelikliyse kira getirisi odaklı, uzun vadede servet oluşturmak istiyorsanız değer artışı potansiyeli yüksek lokasyonlar daha mantıklı.
Gözden Kaçan Bir Maliyet: Tapu Masrafları ve KDV
Sıfır konut alımında KDV yüzde 1 ya da yüzde 20 olabilir — dairenin büyüklüğüne ve arsa pay birim değerine göre değişir. Bu rakamı baştan hesaba katmazsanız yatırım hesabınız şaşar. Tapu harcı da satın alma bedelinin yüzde dördü. Bunları getiri hesabınızın başına ekleyin.
Mersin’deki projelerimizin yatırım değerlendirmesi için satış danışmanlarımızla konuşabilirsiniz.
